樓市新觀察：冷暖哪可休？

▲市民咨詢新樓盤銷售情況。（受訪者供圖）

這是 " 雞血 " 拉滿的十天。

一整個白天帶著客戶李磊夫婦看了 15 套二手房源，白雪回到寶山區鏈家菊聯路二店店面，剛想歇歇腳，手機信息提示音就響了起來，晚飯的時間只能再往后推。九月的前兩個周末，白雪終于再次回歸自己期待中 " 忙點好 " 的狀態。

經歷了年初小陽春單月買賣 4 單的繁忙，這位業績 " 佼佼者 " 在 3 月以后的多數時段只能做到單月買賣 1 單的平淡。

轉變始于 9 月 1 日，上海市住建委等四部門聯合印發《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，從次日起執行 " 認房不認貸 " 政策。購房者只要在當地名下無房，無論曾經是否有過房貸，都可以享受首套房貸款的首付比例和利率優惠。

一石激起千層浪。" 拐點已來 "" 重大利好 "" 購房最佳時機 " 這些字眼瞬間登陸各大平臺；但與此同時，仍有聲音并不支持 " 拐點 " 的說法，例如 " 短期效應 "" 仍需觀望 "" 沒有那么夸張 "。近日，記者來到房產中介蹲點體驗，近距離感受新政推出后上海樓市的熱鬧。

樓市各參與方 " 精氣神 " 回歸

客戶不再秒拒中介電話了

9 月 1 日，那是一個雖有些許預料、依然猝不及防的 " 沸騰 " 夜晚。

由于行情平淡，白雪一直期盼能有新政策出臺。早在上個月，坊間就有一系列傳言，一潭靜水的中介圈表面泛起了一絲漣漪，官方政策的塵埃落定，瞬間引爆了整個中介圈。

到了快要下班的時間，白雪的手機上突然蹦出了新政信息。短暫的驚喜之后，各個微信群瞬間被相關信息淹沒，店長也在團隊微信群第一時間發出了通知，在會議室開會，" 所有人，能趕回來的，都立刻回來。"

那天晚上，在店面最深處的會議室，店長向這支中介團隊提出要求，" 首先要將新政向客戶解釋明白，二套房打成首套房需要具備哪些條件，在首付比例、貸款方面有哪些利好 "，然后端正態度，" 抓住機會，為客戶做好服務 "。

白雪在會后第一時間向符合條件的客戶推送政策信息，" 無論是新房還是二手房，可能成交量會上去。" 她也同時收到了一些客戶主動發過來的咨詢以及周末預約看房信息。那一夜，微信群里，齊刷刷的訂單戰報嘩嘩地發送與覆蓋，合作的一家遠郊新樓盤，當晚成交了六七套。有同事笑著和她分享喜悅：" 終于，客戶不會再清一色秒拒中介電話了。"

此情此景讓白雪等了許久。

今年年中平淡的行情下，她使盡了渾身解數，幫過客戶搬家、聯系刷墻服務、參與周邊社區環境建設，甚至幫客戶親屬當過臨時住院陪護，可結果依然不盡如她意，" 收入只能填飽自己的肚子 "。

據中指研究院監測數據，上海市新建商品住宅（不含保障房）成交量已連續兩個月低于 5000 套，二手房成交量也已連續 4 個月低于 " 榮枯線 "。

因此，突然間出現的積極政策，被白雪看作 " 雨過天晴 "。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，放開后的首個周末，新增成交量較平時周末增加 70%，掛牌量比平時周末增加 65%，帶看量總體增加 30%。" 為市場注入強心劑，現在熱度仍在延續。"

" 能感受到那種許久未見的氛圍，從買房者、賣房者、到中介經紀人，那股‘精氣神’回來了。" 白雪喜歡這種氛圍。

新房市場多現 " 回暖 " 跡象

售樓現場開啟 " 鼎沸 " 模式

新政出臺的第二天是周六，白雪 8 點起床，和前一晚約好的客戶徐強一起前往嘉定區博園路周邊看新盤。

之前，遠郊新盤房源較多，他們紛紛選擇與中介合作，開盤時往往邀請整個大區的經紀人前來踩盤。白雪所在分店也與品牌其他分店建立合作關系，按照客戶要求，安排跨區域帶看。

徐強是 80 后，剛賣了首套房，屬于新政的受益者，目標是一套總價 500 萬元左右的房子。新政執行前，二套房的最高首付比例為 70%，首付款需要 350 萬元。如今首付款只需要 175 萬元。同時，在納入首套房標準后，房貸利率等一并從 5.25% 下調至 4.55%。按 30 年期等額本息計算，利息支出再減少約 31 萬元，月供減少約 851 元 / 月。

白雪對新政后的短期行情充滿信心，預感當天會比較忙，沒時間吃午飯，因此早飯吃得很飽。現場的確驗證了她的預判。博園路某新盤售樓部內，客戶加上中介擠進了 100 多人，看房登記要排隊十多分鐘。

現場人聲鼎沸，銷售們聲嘶力竭地宣傳著 " 地鐵口 "" 教育資源豐富 "" 新政重大利好 " 等賣點。只有不時竄出訂單喜報的高喊聲能讓現場瞬間安靜，緊接著就是砸金蛋的敲擊聲和放禮花的爆破聲。相對的安靜也只在一瞬間，很快便回歸 " 鼎沸 " 模式。

新房成交量也隨著看房量的增長水漲船高。當天，該樓盤售出了 20 多套，嘉定區有樓盤還賣出了 70 套的業績。樓盤銷售表示，目前成交的客戶之前已經看中，但由于首付較高猶豫不決，在新政出臺后馬上簽單，多以剛需、小改善為主，" 我們也相應地延長了上班時間 "。

" 回暖 " 的新房市場，" 冷靜 " 的聲音亦不在少數。作為購新房的主力軍，年輕人關注星巴克、運動場超過菜市場，而戀愛、婚姻等因素同樣會對他們的選擇造成直接或間接影響。

徐強也不著急，他還未對購買新房下定決心，" 再等等，在哪里都要小心。要是房子爛尾，或者延遲交付，辛苦錢就打水漂了 "。

還有一位外環外新盤銷售說：" 新政受益人群來了，他們之后呢？這一波熱度之后，誰來買我們的房子？" 由此可見，盡管因政策利好而有所帶動，遠郊的新房去化壓力依然存在。

二手房交易置換占比較高

有人降價 20 萬元要求 " 盡速賣出 "

上周中，周末延續的熱情并未如之前周中那樣徹底沉寂。在二手房市場，帶看量和掛牌量仍在上升。

周三早上九點，白雪剛剛上班，年逾六旬的菊聯路某社區居民方玲就來到門店，徑直找到白雪，商量賣房事宜。

" 白雪，我們也看到政策了，女兒讓我快點賣掉，拿到錢后換一個和她家更近的房子。""360 萬的價格有點高，感興趣的客戶不多。"" 我們降 10 萬，掛 350 萬。有意向簽單的話可以再降 10 萬，340 萬就行。"

這段對話的背后，是方玲一家心態的微妙變化。老人家原先賣房意愿不強，面對 " 與別人家差不多戶型相比，性價比可能不高 " 的建議時，也會擺擺手，" 我們這個裝修比較好，和別家的不一樣。"

也有不愿意調價的。市民曉慶將房子掛到了 390 萬元，當經紀人提示她價格不占優勢時，她拒絕了。在她心中，年初的較高位置是她的心理價位，她如今已經調低了價格，不愿意再次降價，" 心里一個聲音告訴我現在是出售老房子的好時機，另一個聲音覺得可能后續行情依然看漲。索性先掛在平臺上，看看有沒有反應。"

由于市場預期向好，部分不急售的業主則出現價格反彈的情況。

但提價的必要性仍有待商榷。上上周末激增的成交量，主要是之前已經有購買意向、在等政策落地的客戶選擇快速上車，也就是說，這些成交量主要來自 8 月份積壓需求的集中釋放。而新政在成交量上的作用仍需時間檢驗。

" 剛過去的周末，門店帶看比之前更多，二手房成交還是比較少，新房相對多一點。" 就在 9 月 9 日，白雪任小組長的組內，一單二手房交易協商，以雙方價格相距過大告終。

在二手房交易中，一個集中現象是置換比例較高，" 門店置換占 70% 左右，置換周期平時約為半年。"

掛牌量、帶看量的增長的確有可能在一定程度上推動成交意愿，但房源的增加也讓買賣雙方的博弈依然膠著，加速置換鏈條的轉動或許需要更多力量。

尾聲

后市可期，量力而行

今秋，" 金九銀十 " 還值得期待嗎？

對此，多位受訪專家持肯定態度。

根據上海鏈家研究院的數據，從 8 月的數據來看，在政策利好信號的頻頻釋放下，市場止跌企穩，成交量環比增長 9%，說明 7 月以來市場基本已經筑底。" 認房不認貸是自執行以來的首次放開，預計將對市場有比較明顯的刺激作用。購房門檻降低，將會吸引更多剛需及改善需求持續入市。目前來看，成交和帶看是有顯著增長的，特別是帶看量的持續增長，會在未來形成成交量的釋放。此外，由于掛牌量也有一定程度的增長，說明市場上有大量的改善需求，在原有房產置出后，也會在未來轉化為購買力。" 楊雨蕾說。

中指研究院市場研究總監陳文靜則表示。" 量升價穩、預期向好 " 是今年 " 金九銀十 " 的重要特征。

與此同時，在 " 認房不認貸 " 之后，不斷有利好政策陸續推出。9 月 7 日，工、農、中、建四大國有商業銀行分別發布公告，明確存量首套住房貸款利率調整有關事項。同日，上海市住房公積金管理委員會宣布調整公積金購買存量住房最長貸款期限，自 10 月 7 日起施行。根據新政，上海二手房公積金貸款期限最長可達 30 年。

面對利好，買房者、賣房者、中介都有著自己的選擇。

李磊住在普陀區，擁有 380 萬元預算的他向一個遠郊樓盤交了意向金。上個周末看了多套二手房后，他決定退掉遠郊新房的意向金，選擇一家嘉定西附近品牌地產的二手房，" 很喜歡新房，但無奈預算有限，量力而行。不想超預算給自己太大壓力，影響生活水平。"

方玲堅持先拿到賣房的 340 萬元，再去尋求更高價值房源的置換。

而白雪繼續滿懷熱情，投入日益繁忙的工作中。她說，" 過去的平淡也是一種磨礪，我比以往都更加珍惜客戶。艱難的時光都堅持下來了，我相信自己能比過去做得更好！"（文中房產經紀人、客戶均為化名）

作者：趙征南

編輯：施薇

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