非關聯方收入占比85.7%，卓越商企服務“去地產化”

歷經規模增長為主的時期后，多數物企都在主動或被動地調整業務結構，減少對地產相關業務及關聯方的依賴，謀求獨立自主發展。

上半年，卓越商企服務進一步壓降與開發商關聯緊密的非業主增值業務規模，正歷經短期業績陣痛，營收同比微降 1.3% 至 18.39 億元，歸母凈利潤則減少 45.2% 至 1.7 億元。

環比去年下半年而言，卓越商企服務則實現經營業績企穩回升，收入環比增加 10.5%，毛利潤環比增加 25.2%，凈利潤環比增加環比增加 84.8%。

" 基本完成去地產化 "

上半年，卓越商企服務利潤大幅下降主要受增值服務及其他業務板塊影響，這兩項業務的毛利率分別為 30.9%、42.5%，較基礎物管業務板塊高，且上半年毛利率分別減少了 9.1、30.5 個百分點，因此對其利潤水平帶來較大影響。

其中，增值服務板塊營收同比減少 44.7% 至 2.63 億元，占總營收的比重減少至 14.3%。細分來看，非業主增值服務收入同比減少 62.2%，業主增值服務收入則增加了 65.1%。

卓越商企服務執行董事、首席執行官楊志東在業績會上回應稱，公司在房地產行業的大勢下對非業主增值服務做了主動壓降，如對承接查驗、舊改租賃等業務規模做了壓縮，" 上半年公司基本完成了非業主增值業務的去地產化，極大程度上成為了一家獨立發展的物業企業。"

" 其他業務 " 板塊營收則同比減少 63.3% 至 1062.1 萬元，占總營收的比重為 0.6%。其他業務板塊內容包括金融服務及公寓租賃服務，下降主要因為金融服務業務營收同比減少了 1707 萬元。

降低對地產開發相關業務的依賴的同時，卓越商企服務的市場化能力也逐步提升。

上半年，卓越商企服務來自非關聯方的收入為 15.7 億元，占比提升約 10 個百分點至 85.7%，是上市以來的最高水平；各業態服務線收入結構中，獨立第三方物業的占比均超 6 成。

隨著業務結構調整、市場化能力增強，卓越商企服務的業績將更具備確定性。

當前，行業對物企關聯開發商的流動性關注度較高，業績發布會上，卓越商企服務聯席公司秘書兼首席財務官賈杰介紹了關聯方卓越集團的發展狀況，" 卓越集團歷來給大家穩健的印象，在當前嚴酷的地產行業的行情下，卓越集團是為數不多沒有出現風險的民營房企，上半年累計交付 35 個項目，共計 2.55 萬套房屋。"

據賈杰介紹，卓越集團今明兩年內均無到期美元債，所發行的非銀行備證美元債已全部完成兌付，僅余 2022 年發行的 2 筆各 1 億美金三年期銀行備證美元債。

毛利率保持在行業中上水平

基礎物業管理服務是卓越商企服務的營收主要來源，上半年收入同比增長 15.2% 至 15.66 億元，貢獻了 85.1% 營收。

其中，" 商業物業 " 貢獻了板塊 67.1% 的收入，營收同比基本持平，來自第三方的收入占比為 60.5%；卓越商企服務旗下高端商務品牌 " 卓品商務 " 營收則同比增長 26.6% 至 9261 萬元，近三年年均增長率約 50%。

卓越商企服務作為業內首家專注商業物管的企業，在品牌、業務等方面有著深厚積淀，保持了較好的競爭力。

" 卓越商企市場化起步很早，在 FM 設施管理賽道一直保持較領先的地位，目前與互聯網高科技戰略客戶有深度合作，戰略客戶頭部企業占比約 30%，部分單一大客戶的市場占有率高達 70%。" 楊志東透露。

上半年，卓越商企服務持續深耕戰略客戶，新拓戰略客戶合同額 2.53 億元，戰略客戶保有率達 100%。

" 公共及工業物業 " 營收則大幅增長 162.7% 至 2.46 億元，占基礎物業服務收入的比重由 6.9% 增加至 15.7%。這一業務作為卓越商企服務培育的第二增長曲線，上半年新拓總合同額 1.83 億元，同比增長 111.7%；年化合同額則同比增長 216.2% 至 7075 萬元。

" 住宅物業 " 營收同比增加 32.2% 至 2.69 億元，營收貢獻占比 17.2%。

綜合來看，基礎物管業務毛利率整體減少 3.7 個百分點至 19.7%，卓越商企服務表示，主要因為外拓市場競爭激烈，第三方外拓業務毛利率下降。

管理規模方面，卓越商企服務截至 6 月末的合約面積同比增加 6.3% 至 7330 萬平方米，增速相對放緩，合約項目數量 688 個；在管面積同比增長約 20.6% 至 6042 萬平方米，項目數 605 個。

在管面積中，77.2% 位于北京、上海、深圳、廣州、杭州等一線及新一線城市；粵港澳大灣區和長三角兩大核心經濟圈占比達 63.6%。

針對當前行業毛利率趨勢，賈杰在業績會上表示，物業行業競爭態勢有加劇的趨勢，行業整體毛利潤率有所下降，在這個大背景下，卓越商企的毛利潤率絕對水平處于行業中等甚至偏上的水平。上半年主要是因為我們順勢而為，主動對業務結構獨立性作了調整，非業主增值服務部分毛利潤率下降明顯，導致整體毛利潤率有所下滑。除此之外，毛利潤率基本穩定。