▍鹽財經
作者 | 清欣
編輯 | 閏然
樓市調控，在一部分城市正以肉眼可見的速度在松綁。
五一假期前后，鹽財經記者注意到，已有岳陽、梅州、東莞、沈陽、洛陽、惠州、株洲、中山、黃石等10多個城市出臺樓市調控新政，內容涵蓋“契稅+現金”雙補貼，降低首付比例，提高公積金貸款額度等等，可謂是誠意滿滿。
這波松綁背后有兩大背景。
二是，今年前3月全國房地產均價為9552元，均價跌破1萬元，且已低于2020年的均價（9860元）。
據國家統計局數據，3月以來，一二線城市環比或上升或持平，同比降幅也在收窄，但唯獨三線城市3月成交總量環比下降10.4%，同比降幅擴大到75.5%。
不難看出，作為中國樓市的大分母，三四線房價依舊在下降通道中掙扎，三四線或是拖累全國房價均價的主力。所以，樓市調控放松時，三四線城市的救市動作往往也是最快的。
據不完全統計，今年一季度，全國已有70多個城市推出房地產寬松政策，其中，主要是三四線城市。
但實際效果如何呢？
“現在買房首付很低，有些新房甚至推出了0首付”，5月3日，湖南常德的資深房產中介李軍告訴鹽財經記者，現在只要你想買房，當地的開發商會幫忙運作首付。
“這邊很多樓盤的開發商成本已經和售價差不多了”，李軍補充道，從2020年下半年以來，常德除了市中心幾個地段較好的樓盤房價降幅小點外，大部分樓盤房價下降快，郊區降幅接近30%。
為此，4月20日，常德市發布《進一步促進市中心城區房地產市場平穩健康發展的若干政策措施(試行)》，其中，涵蓋契稅補貼、大專以上學歷及各類技術人員購房補貼、提高住房公積金貸款額度等15項措施，政策將一直持續到明年年底。
無獨有偶，5月1日，隔壁岳陽也發布類似的樓市救市“15條”政策。
事實上，在記者采訪中，除了這些三四線城市，在南寧這種二線省會城市，也出現了0首付。不過當地一名資深房產銷售經理告訴記者，“大多數是包裝噱頭，實際上開發商也要回款”，他舉例稱，一套房子總價100萬，首套是20%的首付，就是20萬的首付，可以做分期。
一直以來，三四線城市，人口都是持續流出，一旦經濟不景氣，三四線樓市步入下行通道后，這種趨勢往往會深不見底。
2021年，41個三四線城市商品房銷售面積達1.5億平方米，同比下降5%，其中，下半年開始增速轉負，且8-12月的月均降幅超過30%，這種下降局面一直延續到今年一季度。
數據顯示，2022年3月全國70城新建商品住宅房價同比下跌的城市為29個，二手房住宅價格下降的城市為47個，占比一半以上，且房價下跌的城市主要集中在三四線城市。
例如，有16座城市在3月同比跌幅超過3%，且大部分都是三四線城市。
與此同時，據克而瑞研究中心的報告，3月，三四線城市去化周期已達到25.83個月，顯著高于百城平均水平（22.70個月），也已經超過疫情期間的高位（25.18個月）。
一邊是房價深不見底地下跌，一邊是庫存的去化周期在拉長，三四線樓市又一次陷入了兩難局面。
事實上，三四線這波樓市救市政策，從去年年底就開始了。
去年12月，湖南地級市衡陽就率先推出樓市補貼方案，即《衡陽市城區新建商品住房和地下車位財政購房補貼實施方案》，對新購住房和地下車位進行補貼。
早在2019年，衡陽就曾發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干政策》，但兩次救市政策的效果并不明顯。
例如，衡陽第二份補貼救市政策的有效期是2021年12月1日-2022年5月31日，但數據顯示，在有效期內的前三個月，衡陽住房成交量同比降幅超3成。
顯然，衡陽補貼救市政策的尷尬只是一個縮影。因為，最近幾年樓市“房住不炒”的從嚴調控，加上疫情反復對經濟復蘇的壓力，正在打破樓市只漲不跌的預期。
三線城市新建商品住宅平均價格從去年9月開始，環比已經連續6個月下降，而同比數據也在今年3月出現了約6年來的首次下調。
最直觀的表現是，購房者的觀望情緒濃厚，居民儲蓄意愿高漲。
據央行2022年第一季度城鎮儲戶調查報告，居民消費意愿與投資意愿比例下降都在20%以上，但居民儲蓄意愿占比54.7%，達到近5年以來的新高點。
實際數據也驗證了這一點。可以看到，不僅今年3月社會消費品零售總額同比增速下降3.5%。今年一季度，全國商品房銷售面積和全國商品房銷售額，兩者同比雙雙下滑。其中，銷售面積同比下滑13.78%，銷售額同比降幅達到22.73%。
不難看出，銷售額的同比下滑幅度遠遠高于面積，意味著這些房子的成交大多是由降價促成的。換言之，樓市已開始進入量價齊跌的下行通道，而三四線是房價下行通道的主戰場。
所以，3月以來，全國已經有100多個城市的銀行下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，未來更多城市首套利率有望降至4.6%的基準線，來支持住房需求釋放。
但事實證明，下調房貸利率不足以改變購房者的觀望情緒，可以看到，進入4月以后救市措施開始升級。
降低房貸利率之后，放松限貸、加大購房補貼成為當下三四線城市刺激樓市的主要措施。
具體措施包括提高公積金貸款額度、降低首付比例，不少城市首套房首付降至20%，二套降到30%，不僅直接補貼現金，還按照50%或100%的比例補貼契稅。
其實也不難理解，因為，不像一二線城市，三四線城市本就不存在限購、限售，人才補貼政策的影響面也較窄，只有降低首付比例、提高公積金貸款額度，同時直接補貼現金等方式，才能直接降低購房者的剛性成本，刺激存量需求。
但李軍坦言，三四線城市市場本就不大，即便從開發商的角度來看，房價已經跌到他們的成本價，但市場依舊不買單，大部分客戶仍在觀望。他透露，”去年五一和國慶，常德都是成交500套左右，今年目前200套不到。”
當下，加入樓市救市隊伍的三四線城市越來越多，出臺的放松樓市調控政策也越來頻繁，但收效甚微。
事實上，隨著樓市調控放松蔓延至二線城市，這種“救不動”的尷尬也在南寧、鄭州等二線城市上演。
總所周知，鄭州是今年率先放松樓市調控的萬億GDP城市，甚至推出了“貨幣棚改化”這一劑猛藥，尺度可謂不小。
但數據顯示，3月鄭州新房成交同比下降5成左右，鄭州新房價格環跌7%，換言之，量價齊跌。
而據克而瑞研究中心的一份報告，今年2-3月，南寧5次松綁公積金貸款和商貸，開發商也大打價格戰，但2022年3月，南寧新房的去化周期依舊急劇攀升至30個月。
放松限貸，又降價又補貼，為何三四線樓市依舊沒有回暖跡象，到底哪個環節出了問題？“關鍵是需求腰斬了”，雷鵬一語中的。
不妨將三四線市場的購房需求分為四類：一是，本地居民住房需求；二是返鄉置業需求；三是，周邊鄉鎮或縣城居民的購房需求；四是外地務工人員置業需求。
但三四線城市的外來人口本身較少，第四類購房需求可以忽略不計。本地居民需求在過去10多年的樓市刺激下，已基本得到釋放；周邊鄉鎮或縣城居民的居住需求，大部分已在當地消化，能到城市購房的居民本就是一小部分。
不可否認，三四線城市樓市曾有過繁榮，返鄉置業是其購房需求的部分支撐，但隨著強省會的推進，二線城市也陸續降低了購房門檻，返鄉置業需求也被虹吸到省會等二線城市。
在人口持續外流的情況下，過去5年，支撐三四線城市樓市便是棚改，特別是棚改貨幣化。不同于目前的放松限貸、補貼和降價等，都是刺激存量購房需求的舉措，棚改是直接為三四線城市創造了新的購房需求，像是給了虛弱的三四線樓市一劑強心針。
可以看到，在棚改的助推下，不少三四線城市的房價曾突破萬元，但隨著棚改退出歷史舞臺，三四線樓市就瞬間沒了支撐，再遇上疫情的沖擊，結果可想而知。
話說回來，購房需求的背后始終是人，而人又是跟隨產業流動。換句話說，三四線樓市復蘇，歸根結底，還是要將重點放在如何通過產業促進經濟發展，來吸引人才。
而這一點，對大多數三四線城市來說，并不容易。
（文中人物均為化名）
作者為《鹽財經》記者｜清欣
排版｜林溪
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原標題：《樓市異動，縣城和三四線，馬上賣掉？》
