作者 | 古月一刀
編輯 | 閏然
買房剛過了一年，李寰宇就迫不及待地在銀行APP上預約了“提前還貸”。
“雖說每提前還10萬，要交500元左右的違約金，但我的月供也因此降了500元，總共少還約10萬利息。這樣一算，顯然不虧。”
李寰宇并非個例，在一線城市某“四大行”從事借貸業務的朋友告訴鹽財經記者，最近前來咨詢提前還貸的人越來越多，“業務量陡增，快要忙不過來了”。
這樣的現象，在知乎、小紅書等社交平臺也能看到。“如何提前還貸最劃算”，“我是如何通過提前還貸節省50萬利息的”，“三種人更適合提前還貸”等帖子，底下的討論熱度很高。
5月13日，央行發布的《2022年4月金融統計數據報告》顯示，4月份住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
值得注意的是，這是2007年發布統計數據以來，住房貸款首次出現負增長。
一個不可否認的趨勢是，在房貸利率普降的大背景下，購房者卻想提前還貸了。
去年買房按揭時，李寰宇并未想過提前還貸。
買房前做了大量功課，甚至還掏錢找了顧問的他，深信“房貸是國家給普通人的最大福利”。
在自身可借貸范圍中，他毫不猶豫地貸了160萬的最大金額，選了最長的30年期限，還款方式也選了總利息最多的等額本息。
“因為我相信，房子還會繼續漲，只要房價5年內浮盈20%，這些都不是事。”李寰宇說。
但接下來發生的事，讓他的想法逐漸動搖。
先是他所在的小區“不幸”被劃在了政府的限價區。他購買時單價4.4萬，而價格卻被限制在了3.1萬，直接打了個七折。
雖說實際上同小區的住戶不會輕易降價，但在貝殼等中介平臺的展示頁面上，他們小區單價清一色標著3.1萬卻是不爭的事實。“挺膈應人的，比較影響預期，賣家們也不知道彼此的出價，不好統一戰線了。”他說。
到了今年，雖然限價政策有所松動，但房貸利率卻在不斷下調。
5月15日，央行、銀保監會發布的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，“對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。”
此后一周不到，5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，最新一期貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。
種種操作下來，首套房貸利率直接被拉到了4.25%。
“我買房時候是5.35%，現在直接降了一個點還多，算了下每個月要多還1200元，一年就是1.4萬元，這哪受得了啊。”
此后，李寰宇動了提前還貸的心思。
他坦言，考慮提前還貸，也與今年在股市和基金上的收益不佳有關。
“前兩年收益不錯，讓我有些飄飄然，自認為自己投資的收益一定會高于5%。結果可好，今年被狠狠地打了臉。”
據了解，他的投資主要集中在中概股、科技股以及數字貨幣上。
未來李寰宇的打算是每年至少提前還貸一次，他也與父母商量，借他們一些錢準備在下次還貸的時候還更多一些。
“比起給銀行打工，我更愿意給父母打工，畢竟他們還要靠我養老。”
像李寰宇這樣，因為利率下跌而動了提前還貸心思的人并不是少數。
畢竟，2022年連續的“房市利好性”政策，大多精準指向了那些還未買房的剛需。
對于已經借貸后的購房者，只有LPR下降了0.15%，比起大多城市1%及以上的基點下降幅度，確實差了不少。更不用提LPR下降所帶來的實惠，只能在下一年才會真正享受到。
這樣的利率差，對于去年借貸利率一度超過6%甚至接近7%的城市購房者，心理層面的打擊尤為大。
比如，在2021年的某些時期：成都市內銀行的首套房利率為6.13%；蘇州和杭州市內銀行首套房貸利率曾達6.3%；鄭州和洛陽的首套房貸利率曾達到6.37%；佛山市內銀行首套商貸利率還曾高達7.35%。
“去年買房的就活該嗎”，“只能認栽成為炮灰了”，“強烈要求國家出臺政策降低存量貸款利率，讓購房者都能享受政策帶來的利好”……
如果有心，你能在社交平臺和灌水論壇中，輕易找到一大批購房者的抱怨，他們多是2020年~2021年這個時間段購房的，接盤于高位，言語里充斥著怨氣和不滿。
微博上，一位開封的購房者“貓眼兒（化名）”對記者說，“今年公司效益不好，我被裁員了。存款不多加上每月8000的房貸，一下子生活就拮據起來。去年買的房子接在6.13%的利率高位，現在看到利率只要4.25%了，實在是太難過了。希望也有降低存量貸款利率的政策出臺，幫我們紓紓困。”
不過對于“存量貸款利率的降低”，地產經濟學家鄧浩志認為除了LPR降低以外，并不現實。
他告訴記者，貸款利率是跟著銀行合同走的，選定了則無法更改。“這實際上也是一個對賭，總不能降了就改，升了就維持吧？”
對于提前還貸增多的現象，鄧浩志說，“過去一段時間其他投資領域的收益不佳，當收益率低于房貸利率時，人們往往就不愿意投資了，更愿意把錢拿回還房貸。”
在過往很長一段時間，貸最高的房貸，還最長的時間，絕不提前還房貸，是購房者的廣泛共識。
但這一共識建立的基礎是：房價一直上漲，且其他投資渠道收益超過至少接近房貸利率。一旦這樣的條件發生改變，那么觀念改變也是順水推舟的事情。
過去幾十年里，房價歷經多個高速增長時期，先買房的人都獲得了城市發展的豐厚紅利，特別在一二線城市，不乏“通過購買多套房產而成功躋身千萬富翁”的人。
即便是普通人，也樂意積極投資房產、積極借貸、把房貸年限拉得很長。
因為銀行定期和支付寶的收益率都一度達到3%以上，通過多元投資，收益超過借貸利率并非難事。再加上通貨膨脹等因素的影響，積極購房和借貸才是對抗貨幣貶值的有效手段。
但當房價日漸天花板，借貸利率居高不下，股市基金等主流投資市場不景氣時，這一切都變了。
“與其你們自己瞎投瞎買，倒不如提前還貸，少還點利息，少虧錢就等于賺錢。”一位小紅書博主對著鏡頭言之鑿鑿。
為了降低月供，除了提前還貸，也有人琢磨起了偏門。
在各大城市的助貸公司里，一股“房貸轉經營貸“之風又開始悄然流行。
“其實經營貸這件事一直沒有停過，只是深圳那檔事出來后，大家就沒那么高調了。”一位不愿意透露姓名的助貸從業者小Z告訴記者。
她所說的“那檔事”，指的是“深房理”事件。
在那起案件中，“深房理”套取住房按揭、經營貸、消費貸達10.6億元，其中經營貸3.8億元。受此影響，深圳銀保監會去年揪出了21.55億違規流入房地產的經營貸。
殺雞儆猴后，猴就會收手嗎？
除了看違規成本，也得計算違規后的得利，看看值不值得。
房抵經營貸業務其實很早就有，期限在1年、3年、5年、10年、20年不等，前幾年的利率多在5%-6%甚至更高。
但受2020年疫情影響，銀行讓利實體經濟進而帶動利率下行，使得經營貸利率達到了史無前例的低水平，不少城市的經營貸利率都在4%以下。
與前兩年動輒超5%的房貸利率，利率差不多在1.5%左右。
“不要小看這1.5%，如果你借貸200萬元，同樣是20年的還款年限，它能讓你總共少還40萬元。30年的話，那就更多了。”
小Z向我透露，從業三年以來，接手了40多位房貸轉經營貸的客戶。“不用擔心風險，我們很穩的。收費也只抽一個點，比起省下的40多萬，2萬元的服務費很劃算吧。”
這套說辭很容易把人說心動，不過這其實只是助貸行業的銷售話術，小Z沒有提到的是經營貸轉房貸的成本與風險。
首先，這項業務需要申請者有一家公司，并保持每年報稅存續。一般來說，購買一家公司的成本在5000元，運營及報稅等費用每年最少也要1000元。
這樣的操作不難實現，有趣是對此前從事企業經營或者注冊為個體工商戶的購房者，屬于輕車熟路。
其次，經營貸需要抵押房產，這要求房貸必須結清，這時就需要過橋資金了。你需要找到一家民間借貸公司借給你未還清的房貸。一般來說，200萬借一天需要1500~2000元。
與房產的按揭貸款不同，面向企業主的經營貸雖然也有20年這類較長期限的貸款，但一般三年或五年必須歸還一次全部本金，然后再次放款，這中間又要考慮多次搭橋的成本。
此外，更讓人感到不安的是違規所帶來的抽貸風險。
現實中，雖然并非所有流入房市的經營貸都會被查出。畢竟，對于很多個體經營戶自己的錢和公司的錢是分不清的。實際經營的企業，只要是按照規定獲得的貸款，最后用于還房貸還是用于企業經營，往往也很難分清。
但在大數據時代，若是監管機構有心想查，無論客戶來回劃轉幾次，恐怕都很難安全避險，那么接下來則面臨的是被抽貸的悲慘局面。一旦無法及時還清貸款，則房子就有成為法拍房的風險。
對于借款人來說，如果選擇這樣的套利游戲，很可能將過上相當一段時間如履薄冰，寢食難安的生活。
即便面對較大的利息差，一面是正道，一面是偏門，相信更多的人考慮的是合規合法的提前還貸方式。
鹽財經記者咨詢了多位銀行借貸業務從業者后，他們普遍提醒并非所有人都適合提前還貸。
常見的有幾種情況提前還款并不劃算，整合如下：
第一種，采用等額本息還款方式，還款時間已經到中期后，已還的月供中，包含的利息居多。剩下的貸款總額本金較多，即使提前還貸，節省的利息并不多，并不劃算。
第二種，采用等額本金還款方式，由于月供遞減，前期的還款額度大。當還款時間已經過1/3時，意味著利息還掉過半，后面剩下的本金較少，利息也少，還款意義不大。
第三種，購買住房不久，還款時間不超過1~2年，在簽訂貸款合同時，很多銀行都規定了提前還貸的期限。如果在規定期限前還款，需要向銀行繳納違約金，購房者要在提前還款前了解貸款銀行的還款時間和違約金收取情況，避免多繳費。
第四種，對于每月公積金繳納數額較高的貸款人而言，不必全部償還。因為按照現有的公積金政策，在職人員除購房等情況外，是無法提前支取的。一旦房貸全部償還后，每月的公積金就沒有利用的空間了。
作者為《鹽財經》記者｜古月一刀
排版｜林溪
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原標題：《房貸利率降了，我卻虧麻了》
