作者 | 清欣
編輯 | 閏然
當下，疫情仍未散去，市場對經濟基本面的預期也沒法樂觀。
上周五（5月13日），央行發布4月金融數據，與預期相比有不小差距，特別是居民部門的新增存款和貸款額，一升一降，給冰冷的樓市再次蒙上一層陰影。
但詭異的是，當天，無論是A股和港股的地產股卻反其道而行之，不少地產股漲停，頗有利好提前釋放的錯覺。
果不其然，一天后，上周日（5月15日），中國人民銀行、銀保監會發布重大利好文件——《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（下稱《通知》）。
其中，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
換句話說，剛需普通首套自住房，商業貸款利率下限可以比五年期LPR低20個基點，二套房不變。而當前，五年期LPR為4.6%，這意味著，首套商業貸款利率最低可到4.4%。
事實上，今年以來，降低首付比例、提高貸款額度、部分下調房貸利率等放松調控的舉措在二三線城市層出不窮，效果都不明顯。
此次央行和銀保監出面劃定首套房貸款利率下限，結果會如何？
從2019年開始，“5年期LPR+加點”房貸利率方式就開始普遍流行，而這種方式是經過央行、央行省級分支機構、各大銀行，三方層層定價實現的。
具體來說，分三步：
央行確定房貸利率的下限（如，之前的下限為5年期LPR4.6%，現在調整后為5年期LPR-20基點，即4.4%。）
央行各省分支機構根據地方情況，確定轄區內城市的加點下限；
各家銀行在當地加點下限的基礎上，確定具體的加點數值。
所以，此前，當你去各家銀行詢問房貸利率時，每家銀行都不太一樣，但又不會低于同期5年期LPR的數值。
事實上，2019年8月，央行曾發布公告明確，首套房的商業貸款利率下限不能低于同期5年期LPR，此次不惜突破此前規定，將首套房的商業貸款利率下調20個基點，到底會帶來多大利好呢？
首先要明確，這是一個自帶約束的利好政策，因為直接惠及的人群是首套剛需購房族，且只針對“5年期LPR+加點”貸款方式的新增住房貸款，當下選擇固定房貸利率，以及此前已買房的就不要想了。
同時，值得注意的是，此次調整只是劃定了一個貸款利率下限——4.4%，而不是直接下降房貸利率，這就意味著，并不是所有人都能享受4.4%的房貸利率，最終要看當地具體政策如何執行。
貝殼研究院數據顯示，2022年4月103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，利率水平為2019年以來月度新低。
此次政策發布后，勢必會有一批銀行跟進調整，到底能給購房者節約多少成本呢？以商業貸款金額100萬元、期限30年、等額本息的計算方式，若是利率下調20個基點，每月的月供將減少近120元，利息總額將減少約4.3萬元。
據鹽財經記者觀察，去年下半年，某一線城市首套房貸利率達到6%，而當前普遍為4.8%，下降1.2個百分點，如果商業貸款100萬，以上述同等條件計算，利息總額將節約近27萬，每月月供減少749元。
不難看出，房貸利率的降低，能直接減少購房者的剛性支出成本。歷史數據也表明，房產銷售和房貸利率呈明顯的負相關，即房貸利率越低，房產銷售額就越高。
不過，值得注意的的是，在此次政策出臺前，不少城市，其中不乏強二線城市，都已經下調了房貸利率，如蘇州的首套房貸利率已經放棄加點，到了4.6%，但效果似乎并不理想。
所以，在某種程度上來說，此次央行從全國層面下調首套房貸利率下限，釋放的信號意義更重要，即目前在二三四線城市實施的部分樓市放松政策，或將拓展到一線城市。
央行等部門之所以不顧此前的規定，依舊下調首套房房貸利率，一個重要的市場背景情況是，省會等二線熱點城市也紛紛加入“救市”大軍，且救市舉措不斷升級，但效果依舊不佳。
其實，從2月份的70城數據來看，部分省會樓市的數據就不好看了。當時，已有太原、哈爾濱、石家莊、貴陽、長春、呼和浩特、鄭州、南寧等10個省會城市二手住宅價格指數低于2020年同期。換句話說，這10個省會城市房價一夜回到3年前。
所以，可以看到，一場堪稱省會的救市接力賽就開始了，南寧是最先推出救市措施，涵蓋降低首付比例等；接著，鄭州推出大尺度的放松政策，甚至重啟棚戶區改造這一刺激樓市的神器；現在，海口、杭州等省會推出落戶即可買二手房，杭州、南京的三孩家庭可多買一套房。
據鹽財經記者不完全統計，今年以來，已經有南寧、鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、南京、銀川、合肥、海口、長沙、杭州等在內的12個省會城市出臺了“救市”政策，且它們的救市政策不斷升級，甚至將“三孩”與購房資格綁定，生三胎就送房票，既倡導了生三胎，又能刺激需求，簡直不要太優秀。
不僅如此，還有一批二線經濟強市也加入了救市中，如最強地級市——蘇州先后兩次放松調控后，二手房限售已經取消，外地人購房只需要6個月社保。
但市場并不買單。從需求端來看，一方面，自去年7月以來，房地產銷售已連續10個月同比負增長、且今年1—4月份，商品房銷售面積和銷售額同比雙雙下滑超過20%。
另一方面，2月，央行的人民幣中長期住戶貸款數據，在連續15年正增長的情況下，在今年2月首次負增長，而到了4月，央行沒有公布中長期貸款，而是單獨公布了住戶貸款（住戶貸款主要包括住房貸款、消費貸款和經營貸款），同比少增4022億元。
供給端的情況也不容樂觀。1—4月份，房屋新開工面積39739萬平方米，下降26.3%。與此同時，1—4月，全國300城的土地拍賣中，有10050萬㎡土地流拍了。
所以，基于這種情況，中信證券的研報認為，當前政策仍有可操作的空間，“二季度仍將是政策集中發力期”。
二線城市也在奮力救市，購房門檻不斷降低，為何樓市依舊如此冷淡？
可以肯定的是，市場并不缺錢。央行數據顯示，4月末，M2余額249.97萬億元，同比增長10.5%，這是繼2021年2月份以來，時隔14個月，M2增速重回兩位數。
從歷史經驗來說，M2重返兩位數增長，一般被看作是樓市回暖的前兆。值得一提的是，回顧上兩輪樓市，開啟時都有一個特征，當M2的增速遠大于M1，且兩者之間的剪刀差在拉大。
當前，M2與M1的走勢似乎符合這一特征，但其他金融數據卻顯示房地產市場的需求收縮明顯，居民不僅不敢貸款買房，反而選擇了存錢、或者提前還貸。
如2022年4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，占當月人民幣貸款同比減少數額（8213億）的一半。
與此同時，4月社會融資規模增量為9102億元，比上年同期少9468億元，下降51%。
可見，市場并不缺錢，但居民和企業都不敢借錢，加杠桿了。
值得一提的是，居民不僅不敢借錢買房了，還有不少人選擇了提前還貸，主動降杠桿。
近期，“提前還貸”的話題在微博、小紅書等社交媒體上活躍度很高，當然，也和當前資本市場動蕩，理財收益不如預期有關。
此外，居民、企業存錢意愿也在增強。今年一季度，居民存款新增7.82萬億元，比去年同期多增了1.14萬億元，是有記錄以來的最高值。4月份，居民部門存款同比多增8668億元，企業部門在財政存款減少5367億元的情況下，同比依舊增加了2346億元。
可見，存款增加的背后，是居民、企業的消費、投資熱情不再，這種情況下，大量的資金勢必只能在金融市場空轉。
如何讓資金回到實體，經濟基本面的改善是前提。5月16日，國家統計局公布的4月份經濟數據顯示，工業、消費、投資等經濟指標全面回落。疫情仍是影響經濟發展的最大不確定性因素。
5月17日，據上海市疫情防控新聞發布會消息，目前，上海全市16個區都已全面實現社會面清零。
隨著疫情防控趨勢好轉，人們對經濟基本面的預期改善，加上當前眾多樓市放松舉措，你還會提前還房貸嗎？
（封面圖為周杰倫及其當時懷著三胎的妻子昆凌）
作者為《鹽財經》記者｜清欣
排版｜林溪
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原標題：《利率下跌，提前還貸，我就敢學他生三胎？》
